Servidumbre de oleoducto en Texas: qué puede pedir una compañía, sus derechos como propietario y cómo funciona la compensación

Una servidumbre de oleoducto en Texas es un derecho legal a usar parte de su terreno para una tubería y las tareas que la acompañan, como construirla, inspeccionarla, repararla y darle mantenimiento. Una compañía puede pedirle que la otorgue de forma voluntaria. Si puede expropiarla cuando usted no acepta depende de cómo la ley de Texas clasifica a la compañía y a su tubería, y la Comisión de Ferrocarriles (Railroad Commission of Texas) indica que un permiso T-4 por sí solo no decide esa cuestión. Si se inicia la expropiación, el capítulo 21 del Código de Propiedad de Texas (opens in a new tab) fija las ofertas, las divulgaciones, la audiencia y las reglas de compensación, y la compensación se mide con reglas de valuación, no con una tarifa fija.

Una compañía le pidió una servidumbre. ¿Qué significa?

La servidumbre no le quita la propiedad del terreno; le da a la compañía el derecho de usar una franja para los fines que el documento enumera. La lista de verificación de Texas A&M AgriLife Extension (opens in a new tab) (7 de diciembre de 2021) describe los derechos que suelen pedirse: construir, operar, inspeccionar, mantener, reparar, reemplazar o retirar tuberías.

El primer contacto suele ser una carta, una solicitud para medir el terreno o una oferta. En una servidumbre voluntaria, usted y la compañía acuerdan los términos y el pago. En la expropiación, también llamada dominio eminente, una entidad con autoridad legal pide a un tribunal que tome la servidumbre y pague una compensación fijada en una audiencia. La Constitución de Texas, artículo I, sección 17 (opens in a new tab), exige que la propiedad privada solo se tome para uso público y con compensación adecuada. Para las reglas generales de cualquier expropiación, nuestra guía sobre los derechos del propietario ante la expropiación en Texas recorre todo el proceso, y la guía qué es el dominio eminente explica los términos básicos.

El permiso para entrar y medir es distinto de la facultad de expropiar, así que conviene pedir por escrito en qué base legal se apoya la compañía para entrar y quién paga los daños de la medición.

¿Tiene la compañía facultad para expropiar su terreno?

Depende del tipo de tubería y de lo que transporta. Una tubería privada no obtiene la facultad de expropiar por el simple hecho de operar.

• Transportistas públicos (common carriers). La sección 111.002 del Código de Recursos Naturales (opens in a new tab) define a los transportistas públicos, entre ellos ciertas tuberías de petróleo crudo que transportan para el público a cambio de pago, y la sección 111.019 (opens in a new tab) les da la facultad de dominio eminente.
• Empresas de servicio de gas (gas utilities). La sección 101.003 del Código de Servicios Públicos (opens in a new tab) y la sección 121.001 (opens in a new tab) regulan su clasificación y sus facultades.
• Otras entidades y productos. La sección 2.105 del Código de Organizaciones Comerciales (opens in a new tab) otorga facultad de expropiar a ciertas entidades según el producto.

Son los tribunales, no la Comisión de Ferrocarriles, los que deciden si una tubería califica. En el litigio Texas Rice Land Partners v. Denbury Green Pipeline-Texas (2012, y de nuevo en 2017 (opens in a new tab)), la Corte Suprema de Texas sostuvo que una tubería que alega ser transportista público debe demostrar la base legal de uso público de esa condición. En Hlavinka v. HSC Pipeline Partnership (2022) (opens in a new tab), la corte sostuvo que la sección 2.105 daba facultad de expropiar a la tubería de ese caso y trató el uso público como una cuestión de derecho con los hechos no disputados.

Las preguntas frecuentes de la Comisión sobre dominio eminente y expropiación para tuberías (opens in a new tab) explican que el T-4 es un permiso para operar una tubería en Texas y que la clasificación que aparece en él no decide por sí sola la facultad de expropiar. Un paso práctico es preguntar a la compañía en qué ley se basa y comparar esa respuesta con su registro T-4.

Lo que deben incluir la Declaración de Derechos del Propietario y las ofertas

Antes de demandar, la entidad expropiatoria debe cumplir varios pasos. La sección 402.031 del Código de Gobierno (opens in a new tab) ordena al Procurador General (Attorney General) publicar una Declaración de Derechos del Propietario (Landowner's Bill of Rights) sobre el aviso, la negociación de buena fe, la evaluación de daños, la audiencia, la apelación, las quejas contra agentes registrados de servidumbres y las opciones del propietario. La versión en español (opens in a new tab) lleva la marca REV 11/25.

Según la sección 21.0112 del Código de Propiedad (opens in a new tab), la entidad debe entregarle la Declaración a más tardar el séptimo día antes de la oferta final, y además antes o al mismo tiempo que le dice por primera vez que tiene facultad de dominio eminente.

Guarde cada carta, oferta y avalúo con su fecha; así se puede comprobar si cada paso se dio en el orden que exige la ley.

Lo que puede permitir el documento de servidumbre

La redacción del documento importa tanto como el pago, porque define lo que la compañía puede hacer en su terreno. Para las servidumbres de tubería de entidades privadas que cubre la ley, la sección 21.0114 del Código de Propiedad (opens in a new tab) exige que el documento trate los términos que correspondan, entre ellos:

• el número máximo de tuberías y el diámetro inicial;
• la categoría de sustancias que pueden transportarse;
• el equipo y las instalaciones sobre la superficie;
• la descripción de la ubicación, un plano o mapa, y el ancho máximo de la servidumbre;
• la profundidad inicial de la tubería y la excavación en doble zanja (double-ditching);
• los límites a la cesión y al acceso de terceros;
• los derechos de construir, operar, inspeccionar, mantener, reparar, reemplazar y retirar la línea.

Otros términos siguen abiertos a negociación, y la Declaración de Derechos incluye un anexo que explica cuáles son obligatorios y cuáles puede negociar el propietario. La lista de AgriLife menciona la ruta, los usos permitidos, los daños, la restauración, el uso futuro y el abandono. Vale la pena preguntar si la servidumbre es permanente o temporal, si la compañía puede añadir líneas, cómo se tratarán las cercas, los caminos, el drenaje y los cultivos, y qué pasa si la tubería se abandona.

Qué pasa si usted no acepta

Si las ofertas no terminan en un acuerdo, la entidad puede presentar una petición de expropiación según la sección 21.012 (opens in a new tab). La competencia territorial sigue la sección 21.013 (opens in a new tab), que por lo general sitúa el caso en el condado donde está la propiedad, con una regla especial ligada a la residencia del dueño.

El juez nombra a tres propietarios del condado sin interés en el caso como comisionados especiales, más suplentes, a más tardar el día calendario 30 después de la petición, según la sección 21.014 (opens in a new tab). La audiencia no puede celebrarse antes del día 20 después del nombramiento según la sección 21.015 (opens in a new tab), y el aviso debe entregarse al menos 20 días antes de la audiencia según la sección 21.016 (opens in a new tab). En la audiencia, los comisionados escuchan las pruebas y fijan los daños.

La decisión de los comisionados no es definitiva. Según la sección 21.018 (opens in a new tab), cualquiera de las partes puede presentar objeciones por escrito a más tardar el primer lunes después del día 20 contado desde que los comisionados presentan su dictamen. Una objeción a tiempo convierte el caso en un juicio civil ordinario; sin ella, el tribunal adopta el dictamen según la sección 21.061 (opens in a new tab). Como el plazo es corto, anote la fecha del dictamen en cuanto la conozca.

Cómo se mide la compensación

La sección 21.042 del Código de Propiedad (opens in a new tab) exige que los comisionados especiales fijen una compensación adecuada por la propiedad adquirida. Cuando solo se toma una parte del terreno, que es lo normal con una servidumbre de tubería, la evaluación incluye también el efecto sobre la propiedad restante. En la práctica, la valuación considera:

• el valor de mercado del interés que se toma;
• el daño a la propiedad restante causado por la expropiación y el uso público;
• los beneficios para la propiedad restante, cuando la ley permite tomarlos en cuenta;
• las mejoras y los usos que califiquen;
• los daños ligados a áreas temporales de construcción o de trabajo, cuando esos intereses o los daños resultantes forman parte de la adquisición y de las pruebas.

El daño a la propiedad restante se mide, por lo general, comparando el valor de mercado del terreno que queda justo antes y justo después de la expropiación. En Hlavinka, la Corte Suprema de Texas sostuvo que las ventas de servidumbres de tubería entre partes independientes pueden ser pruebas pertinentes del mejor y más alto uso y del valor de mercado. Esa decisión trata de qué pruebas puede considerar un tribunal; no fija un precio para otra propiedad. La opinión del tribunal de apelaciones (opens in a new tab) en el mismo caso separa los daños por área temporal de trabajo, cultivos y superficie, lo que ilustra categorías, no una cifra que deba esperarse.

El valor de una servidumbre depende de la propiedad, del interés que se toma y de las pruebas, no de una tarifa estatal. Un avalúo certificado de su propio terreno, junto con los avalúos que la compañía debe divulgar, le da una base concreta para comparar con la oferta.

Si es copropietario, arrienda el terreno o es dueño de minerales

El capítulo 21 exige que la petición identifique a los dueños conocidos y da derecho de aviso y participación a las partes del procedimiento, y los comisionados fijan los daños de los intereses que se les presentan.

Copropietarios, inquilinos con intereses de arrendamiento, cultivos o posesión, dueños de minerales, cónyuges y acreedores con gravamen pueden tener algo en juego, y una servidumbre firmada por el dueño de la superficie no resuelve de forma automática esos otros derechos. El reparto de la compensación depende del título, los contratos de arrendamiento, los documentos existentes, el interés adquirido y las pruebas, así que conviene hacer pronto una lista de cada dueño, inquilino, interés mineral, cónyuge y acreedor, y revisar los documentos en conjunto.

Qué agencia regula la tubería

La división de seguridad de tuberías de la Comisión de Ferrocarriles (opens in a new tab) regula ciertos asuntos de seguridad y permisos de tuberías dentro de Texas, incluidos los sistemas de transmisión, recolección y distribución de gas natural y líquidos peligrosos. Las tuberías interestatales, por lo general, están bajo jurisdicción federal.

Un registro T-4 muestra el operador, el producto, los condados, la longitud en millas, las características físicas y la clasificación solicitada. Puede usar las instrucciones para buscar permisos T-4 (opens in a new tab), la guía para ubicar tuberías en el visor GIS público (opens in a new tab) y la lista de tarifas vigentes de transportistas públicos (opens in a new tab).

Cambios recientes en la ley de Texas

Las reformas de 2021 (HB 2730) entraron en vigor el 1 de enero de 2022 y revisaron los requisitos de ofertas, divulgaciones y términos del documento, entre ellos la sección 21.0114. La ley HB 2011 (opens in a new tab) entró en vigor el 1 de septiembre de 2025 y modificó las reglas de recompra del capítulo 21, incluidas las solicitudes de información del propietario a partir del décimo aniversario de la adquisición. El proyecto SB 292 de 2025 proponía entregar la Declaración con la oferta inicial, pero su historial oficial (opens in a new tab) muestra que quedó pendiente en comité. Si su adquisición empezó antes de 2022, pregunte qué versión del capítulo 21 aplicaba en las fechas de sus ofertas.

Cómo encontrar un abogado, un tasador y los registros oficiales

Un abogado de expropiación puede revisar la facultad de la compañía, las ofertas y sus plazos, y un tasador puede valuar su terreno. El servicio de referencia de abogados del State Bar of Texas (Colegio de Abogados de Texas) (opens in a new tab) atiende solicitudes de todo el estado en el 800-252-9690. El Colegio indica que el servicio ofrece una primera consulta de hasta 30 minutos por no más de $20, y que cualquier honorario posterior se acuerda entre usted y el abogado. TexasLawHelp (opens in a new tab) reúne recursos sin costo y de bajo costo e información de referencia. Nuestra guía sobre cómo encontrar un abogado explica cómo verificar una licencia y qué preguntar en la primera reunión.

Preguntas frecuentes sobre la servidumbre de oleoducto en Texas

Estas son preguntas que muchos propietarios hacen cuando llega la primera oferta.

¿Tengo que firmar una servidumbre de oleoducto en Texas?

La compañía puede pedir un acuerdo voluntario, y firmar es decisión suya. Si la compañía tiene facultad legal de expropiar y cumple los pasos de oferta del capítulo 21, puede presentar un caso de expropiación en lugar de esperar su firma.

¿Qué documentos conviene guardar?

Guarde las ofertas, los avalúos, las cartas, los avisos de inspección, las fotografías y los registros de cultivos y daños, con la fecha de cada uno. Sirven para negociar y para una audiencia posterior.

¿Puedo ver los avalúos anteriores de la compañía?

La sección 21.0111 (opens in a new tab) exige divulgar los informes de avalúo que califiquen, preparados en los 10 años anteriores, según las condiciones de la ley. Si no los ha recibido, pídalos por escrito a la compañía.

¿La Comisión de Ferrocarriles resuelve las disputas sobre la toma del terreno?

La Comisión regula la seguridad y los permisos de las tuberías dentro de Texas, pero señala que no administra la ley de dominio eminente ni de derechos de propiedad privada. Las disputas sobre la facultad de expropiar y la compensación se resuelven en los tribunales según el capítulo 21.

Si quiere que un abogado revise una oferta o un documento de servidumbre, puede encontrar abogados de expropiación y bienes raíces en Texas en el directorio de Counselado.