Qué es el dominio eminente: cuándo el gobierno puede tomar una propiedad y qué compensación se debe

El dominio eminente (eminent domain) es el poder legal de tomar una propiedad privada para un uso público a cambio de la compensación que exige la ley. La Quinta Enmienda (opens in a new tab) de la Constitución de Estados Unidos dice que no se tomará propiedad privada para uso público sin una compensación justa. Esa base federal se aplica a las tomas federales y, por medio de la Decimocuarta Enmienda, también limita las tomas de los estados. Los detalles cambian según la jurisdicción: las leyes de cada estado definen qué entidades pueden expropiar, qué pasos deben seguir, cómo se mide la compensación y qué objeciones puede presentar el dueño. La condena (condemnation) es el proceso judicial o administrativo con el que se ejerce ese poder.

¿Qué debe entender si recibe una carta o ve estacas de medición?

Una carta, unas estacas de topografía, un avalúo o el mapa de una carretera o un oleoducto pueden despertar las mismas preguntas: quién está detrás del proyecto, qué ley le da autoridad y qué sigue. Las respuestas dependen de quién es la entidad, de la ley en que se apoya, del propósito declarado del proyecto y del estado donde está la propiedad.

Texas sirve de ejemplo. La Procuraduría General de Texas (Texas Attorney General) publica la Declaración de Derechos del Propietario (opens in a new tab) (Landowner's Bill of Rights), que enumera a qué tiene derecho un propietario texano cuando se expropia su propiedad: compensación adecuada, una toma solo para uso público, una toma solo por una entidad que la ley autorice, aviso, un avalúo escrito de un tasador certificado, una oferta de buena fe antes de una demanda y una audiencia ante tres comisionados especiales nombrados por el tribunal. Esas son reglas de Texas; no rigen en todo el país.

En cualquier estado, conviene guardar la carta, el mapa, la oferta, el avalúo y las fechas en que llegó cada aviso, porque los plazos suelen contarse desde esas fechas.

¿Quién puede expropiar una propiedad?

Los organismos federales pueden expropiar cuando una ley federal autoriza la adquisición para un fin público. El título 40 del Código de EE. UU., sección 3113 (opens in a new tab) permite que los funcionarios federales con autoridad para adquirir bienes raíces destinados a edificios públicos u otros usos públicos recurran a la condena judicial, y la sección 3114 (opens in a new tab) regula la declaración federal de toma (declaration of taking).

Los estados, las ciudades, las empresas de servicios públicos, los oleoductos y los ferrocarriles no tienen el mismo poder en todo el país. La autoridad de cada uno debe provenir de la constitución o de la ley que corresponda. En Texas, el artículo I, sección 17 de la Constitución de Texas (opens in a new tab) reconoce las tomas hechas por el Estado, por una subdivisión política, por el público en general o por una entidad a la que la ley le haya dado poder de dominio eminente. El Capítulo 2206 del Código de Gobierno de Texas (opens in a new tab) se aplica tanto a entidades gubernamentales como privadas y enumera usos públicos que incluyen los servicios públicos y la operación de oleoductos de transporte común.

Otros estados fijan sus propias reglas. La ley de dominio eminente de Nueva York (opens in a new tab) cubre las adquisiciones en ese estado, y las leyes de California (opens in a new tab) rigen a las entidades públicas, incluida la resolución de necesidad.

¿Qué cuenta como uso público?

Dos decisiones de la Corte Suprema de Estados Unidos marcan la respuesta federal. En Berman v. Parker (opens in a new tab), de 1954, la Corte avaló una toma para un proyecto grande de reurbanización y describió la revisión judicial del propósito público fijado por el legislador como limitada. En Kelo v. City of New London (opens in a new tab), de 2005, la Corte resolvió que un plan de desarrollo bien estudiado, pensado para generar empleos e ingresos fiscales, podía calificar como uso público según la Constitución federal. La Corte aclaró que no decidía que toda toma por desarrollo económico sea válida y que una toma no puede ser un pretexto para dar un beneficio a un particular.

Después de Kelo, los estados adoptaron límites distintos. Texas es un ejemplo. La sección 2206.001 del Código de Gobierno (opens in a new tab) prohíbe que una entidad gubernamental o privada tome una propiedad cuando la toma da un beneficio privado a una parte particular, usa el uso público como pretexto para ese beneficio, es para desarrollo económico fuera de ciertas excepciones relacionadas con zonas deterioradas, o no es para un uso público. La Constitución de Texas excluye además la transferencia a una entidad privada con el fin principal de desarrollo económico o de mayores ingresos fiscales. La misma sección conserva usos como los servicios públicos, los oleoductos de transporte común, el control de inundaciones, los edificios públicos y los parques.

En Texas, según la sección 2206.053 del Código de Gobierno (opens in a new tab), una entidad gubernamental debe autorizar la demanda con un voto registrado en una reunión pública antes de presentarla.

¿Qué debe hacer la entidad antes de presentar la demanda?

Un proceso de condena típico incluye avisos, una oferta, negociación y, si no hay acuerdo, una petición ante un tribunal; después, un tribunal, unos comisionados o un jurado deciden la compensación según la jurisdicción.

En Texas, las secciones 21.0112 y 21.0113 del Código de Propiedad (opens in a new tab) tratan la declaración de derechos del propietario y la oferta de buena fe. La revisión de 2025 de la declaración de derechos de la Procuraduría General agrega plazos específicos, que se resumen a continuación.

Estos plazos provienen de la Declaración de Derechos del Propietario de la Procuraduría General de Texas (opens in a new tab) y se aplica solo en Texas.

Si las partes siguen sin acordar los daños, la sección 21.012 del Código de Propiedad (opens in a new tab) exige que la petición describa la propiedad, identifique el uso público, indique que las partes no pudieron acordar los daños e indique que se entregaron la declaración de derechos y una oferta de buena fe. Según la sección 21.014 (opens in a new tab), el juez nombra a tres propietarios locales sin interés en el caso como comisionados especiales, que celebran una audiencia y emiten una decisión sobre la compensación.

Los casos federales funcionan de otra manera. Se tramitan generalmente en un tribunal federal, y según la sección 3114 del título 40, Estados Unidos puede presentar una declaración de toma que indique su autoridad y el uso público, describa la propiedad y deposite la compensación estimada.

¿Cómo se mide la compensación?

La compensación depende de la jurisdicción y del interés de propiedad que se toma. En Texas, la sección 21.041 del Código de Propiedad (opens in a new tab) pide pruebas sobre el valor de la propiedad expropiada, el daño al dueño, el beneficio para la propiedad restante y el uso que se le dará a la propiedad. La sección 21.042 (opens in a new tab) distingue dos situaciones:

• Si se toma un terreno completo, los daños equivalen al valor de mercado local en el momento de la audiencia de los comisionados especiales.
• Si se toma solo una parte, los daños reflejan el perjuicio y el beneficio, incluido el efecto sobre el valor de la propiedad que queda, llamada en inglés el remainder.

Según la regla indicada, por lo general no se consideran efectos generales para la comunidad, como el desvío del tráfico. La Procuraduría General describe la compensación adecuada como el valor de mercado y, en algunos casos, el daño a la propiedad restante, y menciona un posible reembolso de gastos de mudanza para viviendas o negocios desplazados, dentro de los límites de la ley que corresponda.

Para proyectos federales o con ayuda federal, el título 42, sección 4622 (opens in a new tab) permite que una persona desplazada que reúna los requisitos reciba gastos razonables de mudanza, ciertas pérdidas directas y gastos de búsqueda y de restablecimiento. Los requisitos dependen de la ley y de sus reglamentos, del capítulo sobre asistencia uniforme de reubicación (opens in a new tab). TexasLawHelp indica que un desplazamiento con fondos federales generalmente exige un aviso escrito de al menos 90 días, con excepciones, y que los reclamos generalmente deben presentarse dentro de los 18 meses siguientes a la mudanza. Cualquier monto en dólares debe salir de un avalúo o de un tribunal.

¿Se puede cuestionar la toma o el monto?

Según la ley que use la entidad, el estado puede permitir objeciones por falta de autoridad legal, falta de uso público, un beneficio privado prohibido, pasos omitidos (como el voto, la oferta o el aviso), una descripción defectuosa de la propiedad, compensación insuficiente o posesión antes del pago o de la fianza exigidos.

En Texas, la sección 21.003 del Código de Propiedad (opens in a new tab) permite que un tribunal de distrito determine la autoridad para expropiar y los daños. Las objeciones por escrito a la decisión de los comisionados especiales, conforme a la sección 21.018 (opens in a new tab), llevan el caso a juicio como un caso civil ordinario. La entidad puede tomar posesión después de pagar la compensación y dar una fianza según la sección 21.021 (opens in a new tab), y la sección 21.062 (opens in a new tab) exige devolver la posesión si un tribunal decide de manera definitiva que la entidad no tiene derecho a expropiar.

Nueva York muestra cuánto cambian los plazos: según la sección 207 de su ley de dominio eminente (opens in a new tab), la petición de revisión judicial debe presentarse dentro de los 30 días siguientes a la publicación de la determinación de la entidad. Quien tenga una propiedad en otro estado debe consultar sin demora el plazo de ese estado.

¿Qué es la expropiación inversa?

La expropiación inversa (inverse condemnation) empieza con el dueño y no con la entidad: el dueño reclama que una acción del gobierno, por ejemplo una invasión física, ya tomó o dañó la propiedad sin que se haya presentado un caso formal de condena. La condena directa identifica el interés de propiedad y el uso público antes de la adquisición; la inversa pregunta si la conducta del gobierno ya causó un daño que merezca compensación.

La Corte Suprema de Texas trató el tema en Self v. Texas Department of Transportation (opens in a new tab). Resolvió que los propietarios tenían un reclamo viable porque existía una cuestión de hecho sobre si el Departamento de Transporte de Texas (TxDOT) destruyó árboles de manera intencional para un uso público, y devolvió el reclamo al tribunal inferior. La jurisprudencia de Texas reconoce que un reclamo de este tipo puede requerir una conducta intencional del gobierno para un uso público y que no surge de la mera negligencia.

¿Dónde encontrar información y ayuda profesional?

Existen varios recursos públicos y profesionales, y cada uno atiende un paso distinto:

• La Biblioteca Jurídica Estatal de Texas (Texas State Law Library) ofrece leyes y recursos de catálogo.
• Los materiales de dominio eminente de TxDOT (opens in a new tab) describen la autoridad, la negociación y el procedimiento de condena de Texas para proyectos de carreteras.
• TexasLawHelp en español (opens in a new tab) publica información en español con términos como dominio eminente, toma de posesión y asistencia para la reubicación.
• Las organizaciones de asistencia legal ayudan a quienes cumplen los requisitos de ingresos y de área de servicio.
• Un tasador certificado puede aportar pruebas de valor, y un abogado que atienda casos de expropiación o propiedad puede responder preguntas sobre un caso concreto.
• El Servicio de Referencia de Abogados e Información del Colegio de Abogados de Texas (opens in a new tab) (State Bar of Texas Lawyer Referral and Information Service) conecta a las personas con abogados u otros recursos legales, y su página tiene una opción en español.

Esa página indica que los abogados participantes ofrecen una consulta inicial de hasta 30 minutos por no más de 20 dólares, y dirige a quienes buscan ayuda gratuita o de costo reducido a TexasLawHelp.org.

La mediación es un proceso de acuerdo aparte. Nuestra página de guías reúne explicaciones en español, entre ellas una sobre la mediación en una demanda, que es distinta del proceso de condena que se describe aquí.

Preguntas frecuentes

Estas respuestas cubren dudas frecuentes después de lo básico.

¿Cuál es la diferencia entre dominio eminente y condena?

El dominio eminente es el poder de tomar una propiedad para un uso público con compensación. La condena es el proceso legal con el que se ejerce ese poder, generalmente mediante una petición presentada ante un tribunal.

¿Todos los estados siguen Kelo de la misma manera?

No. Kelo fijó un mínimo federal, y desde entonces los estados adoptaron sus propios límites constitucionales y legales. Texas, por ejemplo, prohíbe la mayoría de las tomas por desarrollo económico.

¿Puede el dueño aceptar o rechazar la primera oferta en Texas?

Texas exige una oferta de buena fe antes de una demanda de condena, y el dueño puede aceptarla o rechazarla. Si no hay acuerdo, la entidad puede presentar una petición.

¿Puede la entidad tomar posesión antes de la sentencia final?

Algunas jurisdicciones lo permiten después de ciertos trámites, depósitos, decisiones, fianzas o declaraciones de toma. En Texas, la posesión puede seguir al pago de la compensación fijada por los comisionados y a una fianza, según la sección 21.021.

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