Expropiación en Texas: los derechos del propietario, la oferta, la audiencia y la compensación

En Texas, una entidad gubernamental, o una entidad privada que la ley autorice, solo puede expropiar propiedad privada para un uso público que la ley permita y con compensación adecuada. Antes de presentar un caso de expropiación, la entidad generalmente debe entregar los avisos exigidos, hacer una oferta escrita de buena fe y negociar de buena fe. Si no se llega a un acuerdo, puede presentar una petición ante el tribunal competente, y tres comisionados especiales (special commissioners) fijan entonces la compensación. Cualquiera de las partes puede objetar la decisión y obtener un juicio ante el tribunal. La compensación puede incluir el valor de mercado de la propiedad tomada y, si la toma es parcial, el daño que sufra el resto de la propiedad, según el capítulo 21 del Código de Propiedad de Texas (Texas Property Code) (opens in a new tab).

Una empresa de tuberías, una compañía de servicios, una agencia de carreteras o una ciudad me contactó. ¿Qué pasa primero?

El contacto suele empezar como una oferta voluntaria para comprar la propiedad o una servidumbre (easement), que es el derecho de usar una parte de ella. Las secciones 21.0112 y 21.0113 del Código de Propiedad (opens in a new tab) fijan lo que la entidad debe hacer antes de acudir al tribunal. Un propietario puede rechazar una oferta voluntaria, pero una entidad con facultad real puede continuar por el proceso legal de expropiación si no hay acuerdo.

La expropiación comienza solo cuando la entidad presenta una petición. Por eso conviene identificar la etapa: una solicitud de acceso, una oferta escrita o documentos del tribunal. Las fechas de los documentos reales determinan cada plazo.

¿Quién puede ejercer el dominio eminente en Texas?

El artículo I, sección 17 de la Constitución de Texas (opens in a new tab) permite tomas por el Estado, por subdivisiones políticas, por el público en general o por una entidad a la que la ley le otorgue el poder de dominio eminente. La facultad depende, por tanto, de la entidad y de la ley que se le aplique.

En las entidades gubernamentales, la fuente puede ser constitucional, legal, una carta municipal o una disposición propia del proyecto. El Departamento de Transporte de Texas (Texas Department of Transportation, TxDOT), por ejemplo, adquiere propiedad por compra o por dominio eminente conforme al capítulo 203 del Código de Transporte (opens in a new tab) y disposiciones relacionadas. En las entidades privadas, las reglas son específicas de cada una:

• Un oleoducto o gasoducto de transporte público (common carrier) puede apoyarse en la sección 111.019 del Código de Recursos Naturales (opens in a new tab) cuando cumple esa ley, y las secciones 111.0193 y 111.0194 del mismo capítulo tratan el ancho de la servidumbre y la restauración.
• Una compañía de servicios públicos debe señalar la disposición específica del Código de Servicios Públicos (opens in a new tab) que le da facultad para ese proyecto.
• Las autoridades de transporte público, de carreteras de peaje, de agua y otras pueden tener sus propias leyes habilitantes.

La afirmación de una empresa privada de que tiene facultad no establece por sí sola que la tenga.

¿Qué debe entregarme la entidad que quiere expropiar?

La sección 21.0112 del Código de Propiedad (opens in a new tab) exige que una entidad con facultad de dominio eminente entregue la Declaración de Derechos del Propietario de Terrenos (Landowner's Bill of Rights). Debe enviarse a más tardar el séptimo día antes de la fecha de la oferta final, por correo de primera clase u otro método, a la última dirección conocida de la persona que figure como propietaria en la lista de impuestos aplicable más reciente. También debe entregarse antes de que la entidad afirme por primera vez que tiene facultad de dominio eminente, o al mismo tiempo; en un tamaño de letra fácil de leer; y en el sitio web de la entidad gubernamental cuando sea técnicamente posible.

La declaración de la Procuraduría General de Texas (Texas Attorney General) (opens in a new tab) describe derechos a recibir aviso, a una negociación de buena fe, a una evaluación de daños, a una audiencia conforme al capítulo 21, a apelar, a una compensación adecuada, al uso público y a contar con un abogado o con la ayuda de un tasador o profesional de bienes raíces. La sección 402.031 del Código de Gobierno (opens in a new tab) exige que la Procuraduría General la prepare en lenguaje común. Para leer la versión vigente, consulte la declaración en inglés de la Procuraduría General; el servicio de referencia del Colegio de Abogados de Texas ofrece una opción en español para recibir ayuda con el idioma.

La oferta escrita inicial tiene su propio contenido según la sección 21.0113 (opens in a new tab): material especificado de la Declaración de Derechos, información sobre los daños al resto de la propiedad o sobre la cobertura de la tasación (avalúo), y un instrumento de transferencia.

¿Qué debe ocurrir antes de la petición de expropiación?

La sección 21.0113 exige una oferta de buena fe para adquirir la propiedad de forma voluntaria y negociaciones de buena fe antes de presentar la petición, con las excepciones que fija la ley y las reglas propias de cada entidad. Los plazos cambian según el documento y la etapa, así que un solo período general de respuesta no se aplica a todos los propietarios.

¿Dónde se presenta el caso de expropiación?

Según la sección 21.012 (opens in a new tab), la entidad que expropia presenta la petición ante el tribunal competente. La petición identifica el interés sobre la propiedad, el uso público, la facultad de la entidad y las partes; la sección 21.013 (opens in a new tab) trata la jurisdicción del tribunal.

¿Qué son los comisionados especiales y qué deciden?

Conforme a las secciones 21.014 a 21.016 (opens in a new tab), el juez nombra a tres comisionados especiales, que reciben aviso de su nombramiento y llevan a cabo la primera audiencia de compensación. La sección 21.016 exige un aviso escrito con la hora y el lugar de la audiencia. En la audiencia, la sección 21.041 (opens in a new tab) permite presentar pruebas sobre el valor de la propiedad, el perjuicio para el propietario, el beneficio para el resto de la propiedad y el uso para el cual se expropia. La sección 21.042 regula cómo se evalúan los daños, y los comisionados presentan sus conclusiones ante el tribunal.

¿Qué pasa si no estoy de acuerdo con la decisión?

Una objeción presentada a tiempo contra las conclusiones de los comisionados cambia el caso. Según la sección 21.018(b) (opens in a new tab), el tribunal cita entonces a la parte contraria y juzga el caso como las demás causas civiles, lo que se conoce como juicio de novo (trial de novo): el tribunal examina el asunto desde el principio. La sección 21.018(a) fija el período para objetar, y la fecha exacta depende de cuándo se presentaron las conclusiones de los comisionados.

La forma de presentar la objeción importa. En Reme, L.L.C. v. State (opens in a new tab), el tribunal resolvió que presentar un escrito ante el tribunal incluye presentarlo ante el secretario del tribunal. Las cuestiones de facultad, uso público y compensación pueden plantearse en el proceso, y las sentencias finales pueden apelarse conforme al procedimiento aplicable.

¿Puede la entidad tomar posesión antes de la sentencia final?

Sí, en ciertas circunstancias. Después de la decisión de los comisionados, la sección 21.021 (opens in a new tab) permite que la entidad tome posesión mientras continúa el caso si cumple condiciones legales. Esas condiciones son:

• Pagar al propietario los daños y costos fijados por los comisionados, o depositar esa cantidad en el tribunal a la orden del propietario.
• Depositar los daños fijados por los comisionados, o una fianza por esa cantidad, para garantizar cualquier compensación posterior mayor.
• Otorgar una fianza con al menos dos fiadores buenos y solventes aprobados por el juez, para garantizar los costos adicionales que otorgue el tribunal de primera instancia o la apelación.

La ley también contiene excepciones y disposiciones adicionales, entre ellas la sección 21.021(c). La posesión no elimina el derecho a presentar una objeción a tiempo ni a apelar. La sección 21.021 regula las cantidades y las condiciones.

¿Cómo se mide la compensación?

En una toma completa, la sección 21.042(b) (opens in a new tab) establece que los daños equivalen al valor de mercado local de la propiedad en el momento de la audiencia de los comisionados especiales. En una toma parcial, la sección 21.042(c) exige que los comisionados estimen el alcance del perjuicio y del beneficio para el propietario, incluido el efecto de la expropiación sobre el valor del resto de la propiedad.

En la prueba, la sección 21.041 (opens in a new tab) cubre el valor de la parte tomada, el perjuicio, el beneficio para el resto y el uso de la expropiación. Para los daños al resto de la propiedad se aplica el método de antes y después de la Corte Suprema de Texas: la diferencia entre el valor de mercado del resto inmediatamente antes de la toma y su valor inmediatamente después, considerando la naturaleza de la mejora y el uso de la propiedad tomada. El método se asocia con State v. Carpenter, 126 Tex. 604, 89 S.W.2d 194 (1936), y se analiza en State v. Schmidt, 867 S.W.2d 769 (Tex. 1993), ambos tratados en una opinión de un tribunal de apelaciones de Texas (opens in a new tab). Un tasador o un abogado que trabaje en expropiaciones puede aplicarlo a hechos concretos, como cultivos, cercas, acceso y drenaje.

¿Qué límites de uso público existen?

El artículo I, sección 17 (opens in a new tab) exige compensación adecuada y limita las tomas al uso público. Excluye una toma para transferirla a una entidad privada principalmente por desarrollo económico o para aumentar los ingresos fiscales. La sección 2206.001 del Código de Gobierno (opens in a new tab) se aplica a entidades gubernamentales y privadas y prohíbe ciertas tomas que otorgan un beneficio privado, que son principalmente de desarrollo económico o que aumentan los ingresos fiscales. El capítulo 21 señala reformas de 2011, 2021 y 2025, por lo que conviene leer el texto vigente de la ley.

¿Qué pasa con los copropietarios, los inquilinos y los dueños de minerales?

La petición y el proceso ante el tribunal deben identificar los intereses y las partes que intervienen en el caso. La forma de dividir una compensación entre copropietarios, arrendatarios, dueños de minerales y acreedores con gravamen depende de la naturaleza de cada interés, del interés sobre la propiedad que se expropia, de los documentos de titularidad, de la sentencia de expropiación y de la jurisprudencia. Conviene que un abogado revise los documentos de propiedad, de arrendamiento, de minerales, de gravámenes y de expropiación para los intereses específicos de cada persona.

¿Dónde encontrar ayuda legal y de tasación?

El Servicio de Referencia e Información de Abogados (Lawyer Referral and Information Service) del Colegio de Abogados de Texas (State Bar of Texas) (opens in a new tab) pide el condado y el asunto legal básico, y luego ofrece una referencia u otro recurso. Indica que el abogado referido ofrece una consulta inicial de hasta 30 minutos por no más de $20, y que después los honorarios se fijan por acuerdo entre abogado y cliente. La página incluye una opción en español. TexasLawHelp (opens in a new tab) remite al mismo servicio y a recursos de asistencia legal de costo reducido.

Los honorarios en casos de expropiación varían. Una encuesta del Colegio de Abogados sobre prácticas de referencia (opens in a new tab) recoge informes de abogados según los cuales los casos de propietarios se manejan a menudo con honorarios de contingencia, mientras que otros abogados informan tarifas por hora u otros arreglos. Esos informes describen la práctica en general y no lo que pagará un propietario en particular, así que el acuerdo de honorarios por escrito del abogado es el lugar para confirmar las condiciones.

Preguntas frecuentes

Estas preguntas surgen con frecuencia.

¿Puede una empresa de tuberías expropiar terrenos en Texas?

Solo si la empresa tiene facultad de dominio eminente conforme a una ley que se aplique a su entidad y a su proyecto. Lo que la establece es la ley, no la afirmación de la empresa.

¿Puede un propietario rechazar la primera oferta?

Un propietario puede rechazar una oferta voluntaria. Una entidad debidamente autorizada puede, aun así, continuar por el proceso legal de expropiación, que incluye la audiencia de los comisionados y el derecho a objetar.

¿Prohíbe Texas las tomas por desarrollo económico?

Sí, en los términos que fija la ley. El artículo I, sección 17(b) de la Constitución de Texas y la sección 2206.001 del Código de Gobierno prohíben ciertas tomas de beneficio privado, de desarrollo económico y de ingresos fiscales.

¿Qué es la Declaración de Derechos del Propietario de Terrenos?

Es la declaración que la Procuraduría General prepara conforme a la sección 402.031 del Código de Gobierno y que la sección 21.0112 del Código de Propiedad exige que entregue la entidad que expropia. La Procuraduría General publica la versión vigente en inglés.

Siguiente paso

Si ha recibido una oferta, una petición o un aviso de audiencia de comisionados, un abogado de Texas que trabaje en expropiaciones puede leer los documentos reales y la facultad que la entidad afirma tener. Puede buscar abogados de expropiación en el directorio de Counselado, que comienza con Texas.