El proceso de desalojo en Texas: aviso, demanda, audiencia, apelación y orden de posesión

Un desalojo en Texas suele comenzar con un aviso escrito para desalojar o, en ciertos casos de falta de pago por primera vez, con un aviso para pagar la renta o desalojar. Según la sección 24.005 del Código de Propiedad de Texas (Texas Property Code) (opens in a new tab), el plazo básico del aviso es de al menos tres días, a menos que un contrato de arrendamiento escrito u otro acuerdo fije un plazo distinto. Si el inquilino no se muda ni resuelve el problema del aviso, el propietario puede presentar una demanda en el precinto del Tribunal de Justicia de Paz (justice court) donde está la propiedad. El tribunal emite una citación, fija el juicio y decide quién tiene derecho a la posesión. La orden de posesión (writ of possession) solo puede usarse cuando se cumplen los pasos de la sección 24.0061 (opens in a new tab), después de la sentencia.

¿Qué ocurre después de un aviso de desalojo o una citación del tribunal en Texas?

Un caso de desalojo es una demanda sobre quién tiene derecho a la posesión real de la propiedad alquilada. En Texas se le llama forcible detainer, y la Regla 510 de las Reglas de Procedimiento Civil de Texas (opens in a new tab) rige estas demandas en los tribunales de justicia de paz. TexasLawHelp (opens in a new tab) lo describe, en su página sobre el desahucio, como un proceso judicial con pasos y plazos propios.

Los pasos siguen un orden fijo: aviso escrito, demanda, citación entregada a cada demandado, juicio, sentencia y, si hay apelación, el trámite de apelación. Solo después de la sentencia y del plazo de espera de la sección 24.0061 se puede emitir una orden de posesión, que ejecuta un alguacil (sheriff) o un constable. El aviso, la citación, la sentencia, la apelación y la orden de posesión son documentos distintos, cada uno con su plazo.

¿Qué aviso debe darse antes de un caso de desalojo en Texas?

Un inquilino que incumple o que se queda después de terminado el contrato debe recibir al menos tres días de aviso escrito para desalojar antes de que se presente la demanda, a menos que un contrato escrito u otro acuerdo fije un plazo más corto o más largo, según la sección 24.005 (opens in a new tab). Esa ley cambió el 1 de enero de 2026 (consulte el historial del proyecto de ley (opens in a new tab)), así que las descripciones más antiguas pueden no coincidir.

Hoy importan dos tipos de aviso cuando se debe renta:

• Si la posesión termina únicamente por falta de pago, y el inquilino no estaba atrasado ni moroso antes del mes en que se da el aviso, el aviso debe ser un aviso para pagar la renta o desalojar.
• Si el inquilino ya estaba atrasado o moroso antes de ese mes, el propietario puede usar un aviso para pagar la renta o desalojar, o un aviso para desalojar.

La sección 24.005 enumera cuatro formas de dar el aviso:

• Por correo de primera clase, registrado o certificado, o por un servicio de entrega.
• Dejándolo en un lugar visible dentro de la vivienda.
• Entregándolo en mano a un inquilino de 16 años o más.
• Por medios electrónicos, como el correo electrónico, si las partes lo acordaron por escrito.

La lista de métodos no se aplica si el inquilino recibe el aviso en la práctica.

¿Qué motivos pueden sustentar un desalojo?

La sección 24.005 cubre al inquilino que incumple o que se queda después del plazo, y el contrato aporta el resto de los detalles. Los motivos más comunes son estos:

• Falta de pago de la renta. El tipo de aviso depende de si el inquilino ya estaba atrasado antes del mes del aviso.
• Una violación importante del contrato. El incumplimiento importante de un contrato de alquiler, escrito o verbal, puede sustentar un desalojo cuando el derecho a la posesión termina conforme al contrato y a la ley; la demanda debe describir los hechos.
• Permanencia después del plazo (holdover). El inquilino que se queda después del fin del plazo o de una renovación queda cubierto por la sección 24.005, y el contrato fija las condiciones de terminación.
• Fin de un plazo fijo. Cuando el contrato termina y no se renueva, la posesión puede terminar según el contrato, y la sección 24.005 rige el aviso salvo que el contrato fije otro plazo.
• Arrendamiento a voluntad (tenancy at will). No tiene una fecha fija de terminación, así que el acuerdo y la sección 24.005 fijan el aviso.

¿Dónde se presenta un desalojo en Texas?

El propietario presenta la demanda en el precinto del tribunal de justicia de paz donde está la propiedad, según la Regla 510.3 (opens in a new tab). La demanda describe la propiedad, los hechos, los motivos, el aviso dado y la renta que se debe, y puede pedir honorarios de abogado.

¿Cómo se entregan la citación y la demanda?

Después de la presentación, el tribunal emite una citación dirigida a cada demandado, y la citación y la demanda se entregan conforme a la Regla 510.4 (opens in a new tab). Si la entrega ordinaria falla, el tribunal puede autorizar la entrega sustituta en la propiedad tras los intentos fallidos exigidos y una declaración jurada de diligencia. Según la Regla 510.4, los plazos no cuentan el día que los activa, sí cuentan fines de semana y feriados, y pasan al siguiente día hábil si el último día cae en fin de semana, feriado o cierre del tribunal.

¿Cuándo es el juicio de desalojo?

La citación debe fijar el juicio no antes de 10 días ni después de 21 días desde que se presenta la demanda, según la Regla 510.4. La Regla 510 no fija un solo plazo para contestar; rigen la citación y los procedimientos locales. Una respuesta escrita puede señalar las defensas del inquilino, y TexasLawHelp ofrece un formulario de respuesta (opens in a new tab). El inquilino también puede pedir un juicio con jurado dentro del plazo y pagar la tarifa.

¿Qué pasa en el juicio y en la sentencia?

El tribunal decide quién tiene derecho a la posesión real y también puede resolver un reclamo de renta dentro de su competencia, según las Reglas 510.3 y 510.10 (opens in a new tab). La Regla 510.10(e) (opens in a new tab) limita el caso a la posesión; una disputa sobre la propiedad corresponde a otro tribunal.

Si una de las partes no comparece, el tribunal puede dictar una sentencia en rebeldía siempre que se hayan cumplido los requisitos de entrega y de aviso.

¿Cómo funciona la apelación de un desalojo en Texas?

Cualquiera de las partes puede apelar una sentencia final del tribunal de justicia de paz dentro de los cinco días siguientes a la firma de la sentencia, según la Regla 510.11 (opens in a new tab). La apelación se perfecciona con una de estas opciones:

• Presentar una fianza de apelación.
• Hacer un depósito en efectivo.
• Presentar una declaración jurada de incapacidad de pago, que a veces se llama pauper's affidavit.

En un caso residencial por falta de pago en que el inquilino apela con declaración jurada, la renta se deposita en el registro del tribunal: el depósito inicial, dentro de los cinco días siguientes a la declaración jurada, y la renta posterior, dentro de los cinco días siguientes a la fecha en que vence cada pago, en el registro del tribunal civil del condado. Las secciones 24.0053 y 24.0054 del Código de Propiedad (opens in a new tab) y la Regla 510.9 (opens in a new tab) establecen estos requisitos.

Si el inquilino perfecciona la apelación y cumple las reglas del registro de renta, la Regla 510.9 dice que no debe emitirse la orden de posesión. Si faltan los depósitos, la sección 24.0054 puede permitir que el propietario pida la orden. Tras una declaración jurada aprobada, el inquilino puede pedir al tribunal civil del condado que le nombre un abogado si se cumplen las condiciones legales. Las preguntas frecuentes del condado de Harris (opens in a new tab) agregan que, en el tribunal del condado, la respuesta vence a los ocho días si no hubo una en el tribunal de justicia de paz. TexasLawHelp tiene una guía sobre la apelación de un desahucio (opens in a new tab).

¿Cuándo puede emitirse una orden de posesión?

El propietario que gana puede obtener una orden de posesión, que según la sección 24.0061 generalmente no puede emitirse antes del sexto día después de la sentencia, salvo que se haya aprobado una fianza de posesión. El alguacil o el constable debe entregar la orden a más tardar el quinto día hábil después de que se emite, y la orden debe exigir que se coloque una advertencia al menos 24 horas antes de ejecutarla.

Al ejecutarla, el oficial puede sacar a los ocupantes y los bienes personales conforme a la orden. Puede dejar los bienes afuera, en un lugar cercano, con límites legales que incluyen los pasos públicos y el mal tiempo, o usar un almacenista con fianza o seguro. No puede exigir que el propietario almacene los bienes. El condado de Harris indica que la orden no puede emitirse después de 60 días de la sentencia ni ejecutarse después del día 90 (Regla 510.8 (opens in a new tab)).

¿Puede el propietario cambiar las cerraduras o cortar los servicios?

Por regla general, el propietario no puede saltarse el caso de desalojo y usar la fuerza; la vía legal es una orden de posesión emitida después de la sentencia y del plazo de espera. El Capítulo 92 del Código de Propiedad da solo recursos limitados:

• La sección 92.008 (opens in a new tab) generalmente prohíbe interrumpir los servicios que el inquilino paga directamente o que vienen con el arrendamiento, salvo por reparaciones de buena fe, construcción o una emergencia. Algunos arreglos de electricidad con submedidor tienen condiciones adicionales de contrato, facturación, aviso y plazos.
• El inquilino afectado por una interrupción ilegal puede presentar una queja jurada en el tribunal de justicia de paz y pedir una orden de restablecimiento del servicio según la sección 92.009 (opens in a new tab).
• La sección 92.0081 (opens in a new tab) regula el derecho limitado del propietario a cambiar las cerraduras por renta atrasada, después del aviso escrito exigido y sujeto a las reglas de reingreso.

¿Hay protecciones federales o especiales que agreguen aviso?

Algunas propiedades tienen reglas adicionales. La sección 4024 de la ley federal CARES (opens in a new tab) puede exigir 30 días de aviso para ciertas viviendas cubiertas y para prestatarios multifamiliares con aplazamiento de pagos. La orden de la Corte Suprema de Texas sobre la Ley CARES (opens in a new tab) exigió que las demandas que calificaban indicaran si la propiedad era una vivienda cubierta, si el demandante era un prestatario multifamiliar cubierto y si se dio el aviso de 30 días. El requisito de 30 días puede seguir aplicándose a algunas propiedades cubiertas aunque otras protecciones de la ley CARES hayan vencido. En la vivienda con asistencia federal, las reglas del programa federal de esa propiedad determinan cualquier aviso adicional, y TexasLawHelp explica las normas de notificación especial (opens in a new tab).

Otras dos protecciones se relacionan con el desalojo. La sección 92.016 del Código de Propiedad (opens in a new tab) permite que el inquilino que cumple sus requisitos termine un contrato residencial antes de tiempo tras un caso de violencia familiar, con documentación y aviso. Las citaciones de desalojo también advierten sobre la Ley federal de Alivio Civil para Miembros del Servicio Militar (Servicemembers Civil Relief Act) y la sección 92.017 (opens in a new tab).

¿Cuánto cuestan la presentación y la entrega?

Los costos varían según el condado. Como ejemplo con fecha, la tabla de tarifas del condado de Harris (opens in a new tab), vigente desde el 1 de enero de 2025, muestra estos montos:

Pueden aplicarse cargos adicionales. Son ejemplos del condado de Harris, no montos estatales. El tribunal de justicia de paz donde está la propiedad puede confirmar sus tarifas vigentes de presentación, entrega, jurado y orden de posesión.

¿Dónde pueden propietarios e inquilinos encontrar formularios y ayuda?

Estas fuentes publican formularios y explicaciones:

• TexasLawHelp (opens in a new tab) ofrece explicaciones, formularios de respuesta, información sobre apelaciones, páginas en español y remisiones a ayuda legal, entre ellas Lone Star Legal Aid, Texas RioGrande Legal Aid y Legal Aid of NorthWest Texas.
• El Texas Justice Court Training Center (Centro de Capacitación de Tribunales de Justicia de Texas) (opens in a new tab) ofrece educación y recursos sobre el proceso judicial.
• La Biblioteca Jurídica Estatal de Texas (Texas State Law Library) (opens in a new tab) publica guías de investigación jurídica.
• El servicio de remisión de abogados del Colegio de Abogados de Texas (State Bar of Texas Lawyer Referral and Information Service) (opens in a new tab) atiende en el 800-252-9690 y dice que puede ayudar con asuntos de arrendador e inquilino y con personas que hablan español.

La secretaría del tribunal o la página de reglas del Poder Judicial de Texas (opens in a new tab) puede confirmar los procedimientos locales de un tribunal. Las reglas y las tarifas de esta página están vigentes al 1 de octubre de 2026 y pueden cambiar.

Preguntas frecuentes

Estas respuestas tratan preguntas que los lectores suelen hacer después de repasar los pasos anteriores.

¿Cuánto aviso se exige antes de un caso de desalojo en Texas?

El plazo básico de la ley es de al menos tres días, a menos que el contrato escrito u otro acuerdo fije uno más corto o más largo. Ciertos casos de falta de pago exigen un aviso para pagar la renta o desalojar en lugar de un simple aviso para desalojar.

¿Qué pasa si el inquilino no se presenta al juicio?

El tribunal puede dictar una sentencia en rebeldía si se cumplieron los requisitos de entrega y de aviso, y se aplica el mismo plazo de apelación de cinco días.

¿Dónde puede encontrarse ayuda legal con un desalojo en Texas?

TexasLawHelp, los programas locales de ayuda legal, el Centro de Capacitación de Tribunales de Justicia de Texas y la Biblioteca Jurídica Estatal son puntos de partida. El servicio de remisión del Colegio de Abogados de Texas también enumera servicios de remisión locales certificados.

Un siguiente paso

Si desea hablar con un bufete de Texas sobre un asunto entre arrendador e inquilino, puede buscar bufetes por ciudad y área de práctica en nuestro directorio de abogados de Texas.