Contrato de compraventa a plazos (contract for deed) en Texas: cómo funciona, las protecciones del comprador y qué pasa si no paga

En Texas, un contrato de compraventa a plazos (contract for deed) es un contrato ejecutorio: el comprador le paga directamente al vendedor, por lo general vive en la casa, y el vendedor conserva el título legal hasta el pago total o la conversión. Para una vivienda, el Código de Propiedad de Texas, capítulo 5 (opens in a new tab) exige divulgaciones por escrito, registro, estados de cuenta anuales y avisos de incumplimiento específicos. Sus protecciones ante un pago atrasado dependen de si el contrato se registró y de si usted ya pagó el 40 por ciento de lo adeudado o 48 mensualidades. En cualquiera de esos casos, el vendedor por lo general debe seguir un procedimiento de venta en ejecución y no puede simplemente quedarse con lo pagado. Las reglas federales de veracidad en los préstamos (opens in a new tab) también pueden aplicar.

Qué es un contrato de compraventa a plazos en Texas

El Código de Propiedad lo llama "contrato ejecutorio de traspaso" (executory contract for conveyance); también se le dice financiamiento del vendedor, contrato de terreno o renta con opción a compra. TexasLawHelp lo explica en español como Contrato por escritura (opens in a new tab): usted le paga al vendedor a lo largo del tiempo y recibe el título registrado al terminar de pagar o al convertir el contrato.

Las protecciones del Subcapítulo D se aplican a un inmueble que se usa, o se piensa usar, como vivienda del comprador o de un pariente hasta el segundo grado (§ 5.062 (opens in a new tab)). Se presume residencial un lote de un acre o menos, y un arrendamiento con opción a compra se trata como contrato ejecutorio.

Quedan fuera las ventas de tierras del estado, de la Junta de Tierras para Veteranos (Veterans' Land Board) y de otras entidades públicas, y los contratos que exigen entregar la escritura dentro de 180 días.

Quién tiene el título y qué recibe el comprador

Durante el contrato, el vendedor por lo general conserva el título legal y el comprador tiene la posesión. Pero según el § 5.079 (opens in a new tab), un contrato registrado se trata como una escritura con gravamen del vendedor (vendor's lien), que el vendedor hace valer con una venta en ejecución o una ejecución judicial. Hay una garantía general del título, salvo que el contrato registrado la limite.

Si el contrato nunca se registró ni se convirtió, el vendedor debe traspasarle el título legal registrado dentro de los 30 días posteriores a recibir su último pago. Si usted ya tiene un interés económico en la propiedad depende del contrato, los registros y sus pagos; un abogado de bienes raíces de Texas puede revisarlos.

Lo que el vendedor debe entregarle antes de firmar

Según los §§ 5.068 a 5.072 (opens in a new tab), el vendedor debe entregar:

• Un levantamiento topográfico (survey) hecho en el último año, o un plano actualizado.
• Copias legibles de los documentos que muestran gravámenes, reclamos, restricciones y servidumbres que afectan el título.
• Un aviso firmado sobre el estado de la propiedad, adjunto al contrato, que indique si está en una subdivisión registrada, si tiene agua potable, drenaje, sistema séptico aprobado y electricidad, y si está fuera de una zona inundable (§ 5.069 (opens in a new tab)).
• Un certificado de impuestos de cada entidad que cobra impuestos sobre la propiedad, y una copia de los datos del seguro con la aseguradora, el asegurado, la propiedad y el monto de cobertura (§ 5.070 (opens in a new tab)).
• Una declaración de financiamiento con el precio, la tasa de interés, el interés total o estimado, el total de capital e interés, el cargo por atraso y la indicación de que no hay penalidad por pago anticipado (§ 5.071 (opens in a new tab)).
• Un contrato escrito y firmado que diga que es el acuerdo final; las promesas verbales anteriores no lo cambian (§ 5.072 (opens in a new tab)).

Si las negociaciones fueron principalmente en un idioma distinto del inglés, como el español, el vendedor debe darle en ese idioma el contrato, los avisos de divulgación, los estados de cuenta anuales y cualquier aviso de incumplimiento (§ 5.068 (opens in a new tab)).

Según el § 5.074 (opens in a new tab), puede cancelar sin causa si avisa a más tardar el día 14 después de la fecha del contrato, y el vendedor debe devolverle su dinero dentro de los 10 días posteriores a recibir el aviso.

El registro del contrato y el estado de cuenta anual

El vendedor debe registrar el contrato, con la divulgación del § 5.069 (opens in a new tab) adjunta, a más tardar el día 30 después de la firma, en los registros de bienes inmuebles del condado donde está la propiedad (§ 5.076 (opens in a new tab)). Si el contrato termina, también debe registrar el documento que lo termina. La tarifa de registro varía según el condado; confírmela con el secretario del condado.

No registrar el contrato no lo anula, pero hace al vendedor responsable ante el comprador, hasta $500 por cada año calendario. El registro además activa las protecciones más fuertes del § 5.066 (opens in a new tab) sin importar cuánto haya pagado. Puede verificarlo con el secretario del condado.

Cada enero, el vendedor debe enviarle un estado de cuenta anual, con matasellos a más tardar el 31 de enero si va por correo (§ 5.077 (opens in a new tab)). Debe mostrar lo pagado, el saldo, los pagos que faltan, los impuestos y el seguro pagados o cobrados, el dinero del seguro aplicado a daños y los documentos del seguro si la cobertura cambió.

Quién paga impuestos, seguro, reparaciones y servicios

El contrato debe decir quién paga las reparaciones y los gastos normales. El Código de Propiedad agrega estas reglas:

• Si la propiedad sufre daños, el pago del seguro se emite a nombre del comprador y del vendedor juntos, y ambos deben usarlo para reparar o mejorar la propiedad (§ 5.078 (opens in a new tab)).
• Una vez registrado el contrato, el vendedor no está obligado a seguir asegurando la propiedad (§ 5.070(d) (opens in a new tab)).
• Un gravamen por el valor razonable de las mejoras hechas para llevar servicios públicos a la propiedad no es un incumplimiento del contrato (§ 5.067 (opens in a new tab)).
• El vendedor debe ser dueño pleno de la propiedad, libre de gravámenes, antes de firmar y, por lo general, durante el contrato, salvo excepciones como los gravámenes que causó el comprador (§ 5.085 (opens in a new tab)).

Antes de firmar, el secretario del condado, el distrito de tasación, la compañía de servicios y un profesional de títulos pueden confirmar esos datos de la propiedad.

Qué pasa si se atrasa en un pago

Según el § 5.061 (opens in a new tab), hay incumplimiento cuando un pago llega tarde o no se cumple una cláusula. Antes de actuar, el vendedor debe enviar un aviso escrito por correo registrado o certificado con acuse de recibo, en letra negrita de 14 puntos o en mayúsculas (§ 5.063 (opens in a new tab)). El aviso debe indicar la advertencia legal, el recurso que el vendedor piensa usar, el capital, el interés y otros cargos atrasados, el periodo del atraso y lo que usted debe hacer para corregirlo.

El tiempo que tiene para corregir el incumplimiento depende de la situación de su contrato:

• Contrato no registrado y por debajo del umbral: 30 días después del aviso (§ 5.065 (opens in a new tab)). Si no se corrige, el vendedor puede rescindir el contrato o hacer valer la pérdida de lo pagado y el vencimiento anticipado, pero solo si cumplió los §§ 5.063 y 5.064 (opens in a new tab).
• Contrato registrado, o ya pagó el 40 por ciento o 48 mensualidades: al menos 60 días después del aviso (§ 5.066 (opens in a new tab)). En este caso el aviso lleva una advertencia de subasta pública.

Según el § 5.066 (opens in a new tab), si el incumplimiento no se corrige, un fiduciario (trustee) publica y notifica un aviso de venta y realiza la venta conforme al Código de Propiedad § 51.002 (opens in a new tab). El vendedor debe traspasar el título pleno, libre de gravámenes, a quien compre en la venta. Si después se puede sacar al ocupante lo decide un tribunal; nuestra guía sobre el proceso de desalojo en Texas explica ese caso.

Cómo convertir el contrato en una escritura y una escritura de fideicomiso

No tiene que esperar al último pago para tener el título. Según el § 5.081 (opens in a new tab), puede convertir su interés en título registrado en cualquier momento, sin penalidades ni cargos, pagando el saldo o entregando un pagaré por el saldo con la misma tasa, fechas de pago y cargos por atraso del contrato. El vendedor firma una escritura y usted firma una escritura de fideicomiso (deed of trust) que garantiza el pagaré. Al recibir un pagaré que cumpla en lo sustancial, el vendedor tiene 10 días para explicar por escrito su negativa o programar la firma.

Antes de convertir, puede pedirle al vendedor por escrito el saldo actual y, si corresponde, el nombre y la dirección del fiduciario que prefiere. El vendedor debe contestar dentro de 10 días (§ 5.082 (opens in a new tab)), y la ley prevé pasos adicionales si no lo hace.

El Departamento de Vivienda y Asuntos Comunitarios de Texas (TDHCA) (opens in a new tab) financia a organizaciones que ayudan a residentes de colonias con ingresos más bajos, que cumplen los requisitos, a convertir estos contratos en hipotecas tradicionales. Su biblioteca de formularios de conversión (opens in a new tab) incluye versiones en español.

En qué se diferencia de una hipoteca

La diferencia principal es cuándo pasa el título. En una venta tradicional con financiamiento del vendedor, el comprador recibe el título al cierre y firma un pagaré garantizado con una escritura de fideicomiso o un gravamen del vendedor. En un contrato de compraventa a plazos, el vendedor por lo general conserva el título hasta el pago total o la conversión, y TexasLawHelp (opens in a new tab) lo describe como más riesgoso para el comprador por esa razón.

Reglas federales de préstamos y licencias del vendedor

La opinión consultiva (opens in a new tab) de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) indica que estas ventas a consumidores por lo general se consideran crédito según la Ley de Veracidad en los Préstamos (Truth in Lending Act) y el Reglamento Z, con protecciones de hipoteca residencial cuando están garantizadas con la vivienda del comprador.

El Departamento de Ahorros y Préstamos Hipotecarios de Texas (opens in a new tab) indica que, por lo general, quien origina préstamos hipotecarios residenciales necesita licencia, salvo exenciones. Puede buscar a un originador en NMLS Consumer Access, y un abogado de Texas puede decirle si una exención aplica.

Recursos si el vendedor no cumple las reglas

El Código de Propiedad da al comprador varios recursos (§§ 5.070 a 5.085 (opens in a new tab)):

• Cancelación y reembolso total si el vendedor no entregó la información de impuestos y seguro (§ 5.070 (opens in a new tab)) o la declaración escrita de acuerdo final (§ 5.072 (opens in a new tab)).
• Daños de hasta $500 por cada año calendario en que el contrato no se registró (§ 5.076 (opens in a new tab)).
• Por cada estado de cuenta anual que falte, $100 si el vendedor tiene menos de dos operaciones de este tipo, o $250 por día después del 31 de enero si tiene dos o más, hasta el valor justo de mercado (§ 5.077 (opens in a new tab)).
• Por traspasar tarde el título después del último pago, $250 por día del día 31 al 90, y luego $500 por día, más honorarios razonables de abogado (§ 5.079 (opens in a new tab)).
• Responsabilidad por no responder a una solicitud de conversión (§ 5.081 (opens in a new tab)).
• Cancelación si la propiedad no se subdividió o lotificó correctamente, con la oportunidad del vendedor de corregirlo (§ 5.083 (opens in a new tab)).
• El derecho a descontar lo que el vendedor le debe de lo que usted debe pagar según el contrato (§ 5.084 (opens in a new tab)).

Algunas faltas también cuentan como actos engañosos según la Ley de Prácticas Comerciales Engañosas de Texas (Deceptive Trade Practices Act). Para los conceptos generales fuera de estas reglas especiales, nuestra guía sobre qué es el incumplimiento de contrato explica lo básico.

Dónde buscar ayuda

TexasLawHelp (opens in a new tab) ofrece recursos sobre ejecuciones hipotecarias y una evaluación para asistencia legal gratuita. El secretario del condado confirma registros y tarifas, y el TDHCA puede indicarle un proveedor del programa de conversión en su condado. La página de ayuda legal (opens in a new tab) del Departamento de Seguros de Texas menciona el servicio de referencia de abogados del State Bar of Texas (Colegio de Abogados de Texas).

Guarde juntos el contrato, las divulgaciones, la copia registrada, los estados de cuenta, los recibos y cualquier aviso de incumplimiento con su prueba de entrega.

Preguntas frecuentes

Estas dudas son comunes una vez firmado el contrato.

¿Basta con que el contrato esté registrado para tener la protección de la venta en ejecución?

Sí. El § 5.066 (opens in a new tab) se aplica cuando el contrato está registrado, sin importar cuánto haya pagado. El umbral del 40 por ciento o de 48 pagos es otra vía independiente para activar esa protección.

¿Las protecciones son las mismas si le compro a un pariente?

No siempre. Cuando el comprador es pariente del vendedor hasta el segundo grado, las protecciones del § 5.066 (opens in a new tab) y las reglas de divulgación, registro y estados de cuenta de los §§ 5.068 a 5.080 (opens in a new tab) pueden renunciarse por escrito. Busque en su contrato si hay una renuncia firmada.

¿Qué hago primero si recibo un aviso de incumplimiento?

Compare el aviso con el § 5.063 (opens in a new tab), anote la fecha límite para corregirlo y comuníquese antes de esa fecha con un abogado de bienes raíces de Texas o con asistencia legal. Guarde el sobre y el acuse de recibo.

Siguiente paso

Si quiere que un abogado revise su contrato o un aviso de incumplimiento, puede buscar bufetes de derecho inmobiliario de Texas en el directorio de Counselado. Las leyes y cifras citadas están vigentes al 1 de octubre de 2026.